ЦБ 100.2192 
ЦБ 105.8090
Анализ рынка недвижимости в Омской области и в г. Омске
За последние годы россияне стали владельцами десятков тысяч объектов зарубежной недвижимости в самых разных уголках мира. Самые популярные у покупателей – европейские страны. Недвижимость в Европе активно приобретают соотечественники, имеющие деловые связи с партнерами, а также те, кто может себе позволить подолгу жить за границей или проводить там отпуск.
Так, состоятельные россияне чаще всего проявляют интерес к столичным городам и финансово-деловым центрам – Берлину, Парижу, Лондону, Мадриду.
В большинстве случаев зарубежное жилье используется как дальняя дача, но нередко и как второй дом, куда можно переселиться, если жизненные обстоятельства позволяют это сделать. Причем недвижимость за границей может быть очень дешевой, например, в Болгарии реально купить апартаменты за 20-40 тысяч евро, а дом в деревне и вовсе обойдется в 8-15 тысяч евро. Сегодня чуть ли не каждый десятый объект, проданный в этой стране, приобретен россиянами.
Болгарские застройщики делают ставку на наших пенсионеров, которым гораздо дешевле купить дом или квартиру на болгарском побережье Черного моря, чем на российском. К тому же пока в Болгарии есть возможность получить временный вид на жительство (ВНЖ), и пожилым людям для этого достаточно приобрести любую недвижимость.
Жители Дальнего Востока приобретают жилье в другом регионе – в Китае, например, - на территории тропического китайского острова Хайнань. На острове недвижимость дорогая, ценники под стать московским, но тот, кто решится на покупку, сможет проводить время на островной даче, купаясь в море и наслаждаться тропическими фруктами. В регионе также много инвесторов, которые спешат приобрести жилье, например, на развивающемся курорте Санья, чтобы потом заработать на его перепродаже. Еще есть целевая аудитория, которая выбирает недвижимость в США. Например, в Майами покупают жилье многие представители российского шоу-бизнеса.
Вывод, который можно сделать сводится к тому, что интерес к зарубежной недвижимости весьма велик: практически каждый пятый респондент заявил о том, что хотел бы купить квартиру или дом за рубежом. Людей привлекает комфорт, достойный уровень жизни и, конечно, мягкий климат. Особо стоит отметить интерес к Европе: даже в сегодняшнее кризисное время обстановка на западе представляется нашим людям более надежной, чем в России.
Любопытно, что рейтинг привлекательных стран возглавила Испания, которой пророчат судьбу Греции, балансирующей на грани вылета из еврозоны. То есть европейский кризис наших граждан не пугает, и, кстати, многие эксперты рынка недвижимости говорят о том, что сегодня складываются условия, когда люди, и не мечтавшие, раньше о домике в курортной стране, теперь смогут его купить за счет снижения цен на недвижимость. По данным РИА Новости россияне потратили только в 2009 году на покупку жилья за границей $11,3 млрд.
Объем инвестиций россиян в приобретение жилой недвижимости за границей в прошлом году составил 11,3 миллиарда долларов, говорится в материалах агентства недвижимости DOKI. При этом, отмечается в докладе компании, самой популярной страной среди отечественных покупателей недвижимости стала Болгария.
«В 2009 году на долю болгарской недвижимости пришлось 21% обращений со стороны клиентов АН DOKI. На протяжении шести кварталов болгарская недвижимость уверенно удерживает пальму первенства среди покупателей. И хотя во втором полугодии количество обращений по объектам недвижимости в Болгарии сократилось на 8%, по результатам года показатели сделок в этой стране пока остаются самыми высокими», — констатируют эксперты DOKI.
Специалисты предполагают, что во многим популярность болгарского направления можно объяснить невысокой стоимостью жилья в стране — всего 42 тысячи долларов, тогда как приобретение объекта недвижимости в США обойдется от 50 тысяч долларов, в Турции — примерно в 108 тысяч долларов, а в Испании в 178 тысяч долларов. Немного уступают Болгарии по спросу Испания (17% покупателей), Турция (12% клиентов) и США (10%). Далее по популярности следуют Италия — 5,8%. Чехия — 4,9%.
Хорошие результаты по количеству сделок продемонстрировала недвижимость Германии — 4,6%, а количество запросов здесь увеличилось в 2010 году на 37%. На долю Кипра пришлось 3,4% сделок, а французская недвижимость показала рост по количеству сделок на 23%. Всего на эту страну приходилось 3,1% запросов и сделок». Стоит отметить, что недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах стала главным аутсайдером в 2009 году.
«Если в первом квартале дубайская недвижимость была популярна среди 8% потенциальных покупателей, то уже к июню количество запросов по этой стране сократилось до 2,8%, а по результатам года объем аудитории здесь составил только 3%», — констатируют риелторы.
Что же касается омичей, то они часто меняют свои квартиры на жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, а также за рубежом. В последнем случае возможен только непрямой обмен через куплю-продажу. Отметим, что сейчас спрос на жилье в Сочи и за рубежом очень высок (поэтому и предложений по продаже элитной недвижимости много). Чтобы вести в Омске свое дело, жители приобретают здесь небольшое жилье, а их семья переезжает за границу. Некоторые, наоборот, обменивают жилье в других городах на омскую недвижимость. Наш город развивается, и для того чтобы заниматься бизнесом, люди переезжают в Омск, но таких людей единицы.
Предпочтения жителей г. Омска при выборе жилой недвижимости
Специалисты в сфере недвижимости говорят, что горожане не испытывают доверия к застройщикам. И, учитывая риски при приобретении жилья на начальной стадии строительства, это вполне оправдано. Неудивительно, что омичи не торопятся отдавать свои деньги при начале строительства, фактически за «кота в мешке», а покупают квартиры, готовые минимум на 50%. В целом, строящиеся дома остаются все так же популярны, поскольку жилье здесь заметно дешевле (29–36 тыс. руб. за «квадрат»), чем после сдачи дома.
Также риэлторы отмечают, что люди, приобретающие жилье в строящихся домах, все чаще отказываются от квартир «под отделку». Большинство покупателей не желают (или не могут себе позволить) тратить крупные суммы на ремонт. Поэтому сегодня даже омичи со средним достатком предпочитают более дешевое (социальное) жилье с отделкой «под ключ» в панельных новостройках.
По словам экспертов, несмотря на сохранившуюся популярность новостроек, для многих они сегодня недоступны. Во-первых, омичи приобретают жилье, в основном, через ипотеку, а на большинство строящихся домов ипотеку не оформляют. Во-вторых, наибольшим спросом в городе пользуются 1-2-комнатные (то есть более дешевые) квартиры, а жилье в новостройках часто имеет большие площади, а значит доступно не каждому.
Спрос на элитную недвижимость, который и так никогда не был ажиотажным, после кризиса сократился в разы. Да и покупатели стали более скрупулезно подходить к выбору квартиры: даже для состоятельных людей аргумента "мне нравится" теперь недостаточно. Сегодня основной покупатель элитной недвижимости в Омске - мужчина 35-55 лет, женатый, имеющий детей. Что касается сферы деятельности будущих собственников дорогостоящего жилья, то здесь произошли некоторые изменения.
Еще несколько лет назад среди покупателей таких квартир преобладали владельцы и топ-менеджеры торговых предприятий. Сейчас это в основном крупные производители. Несмотря на то, что в 2010 году рынок жилья в целом заметно оживился, говорить о возвращении к прежним показателям в сегменте элитной недвижимости пока не приходится, считают эксперты. Сегодня таких квартир покупается в 2-3 раза меньше, чем до кризиса. Сравнивая нынешнюю ситуацию с той, что была до экономического спада, сложно рассуждать о каком-то оживлении, потому как раньше большую долю покупателей составляли инвесторы, которых сегодня практически нет. Сегодня инвестиционные покупки непопулярны - слишком велика неопределенность на рынке. В итоге, клиенты предпочитают приобретать дорогостоящую квартиру для жизни здесь и сейчас.
При этом для будущих владельцев VIP-жилья сегодня важным стало соотношение цены и качества. Клиенты более тщательно и скрупулезно подходят к выбору жилья. Квалифицированные покупатели не хотят переплачивать за ремонт, серьезно подходят к оценке стоимости ремонта по сравнению с квартирой без отделки. Жилье предпочитают с продуманным интерьером, с хорошей обстановкой и качественным оборудованием.
Если говорить о вкусовых предпочтениях покупателей «элитки», то основная аудитория выбирает квартиры в стиле современной классики. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 120-160 кв.м стоимостью 35-66 тыс. руб. за квадратный метр (без отделки) или 50-120 тыс. руб. за «квадрат» - с отделкой. До кризиса предпочтение отдавалось жилью большего метража в ценовом диапазоне 5-6 млн. рублей. Если говорить о коттеджах, то здесь востребованы объекты площадью 250-350 кв.м. с полной отделкой и земельным участком. Для потенциальных покупателей элитной недвижимости наиболее привлекательными являются недавно реконструированные здания дореволюционной постройки, «сталинки» и, конечно же, престижные новые дома. Немаловажен также вид из окна. Чем шире обзор и живописнее панорама, тем лучше. Именно по этой причине стабильно есть спрос на расположенные на верхних этажах квартиры с окнами, выходящими минимум на три стороны света.
Особым спросом пользуются квартиры, где на мансардах верхних этажей можно разместить зимний сад. Площадь элитной квартиры должна быть не менее ста квадратных метров. Спрос на данный вид жилья удерживается на одном уровне и достаточно стабилен. Так как это узкий сегмент на рынке недвижимости, то и предложений на продажу такого жилья поступает значительно меньше, чем на реализацию других квартир (будь то жилье в новостройках или во вторичном секторе).
По мнению экспертов, покупатели «элитки» стали сегодня более активно торговаться, и нередко квартира уходит с дисконтом 20-30%. Другая тенденция - уменьшение требуемой площади объекта. А вот времени для того, чтобы сделать свой выбор, клиентам теперь нужно больше - зачастую покупатель рассматривает все имеющиеся на рынке варианты. Некоторые изменения наблюдаются и в сегменте элитной загородной недвижимости. Так, количество клиентов, желающих приобрести многокомнатные апартаменты (четыре комнаты и более), выросло на 20%.
Оживилась и коттеджная застройка. Сегодня доля сделок с элитной недвижимостью составляет порядка 5-10% от общего количества операций на рынке жилья. До кризиса - это было 10-15%. Доля таких квартир в общем объеме Омских новостроек минимальна - в основном сейчас возводится жилье экономкласса.
Однако надо помнить о том, что элитная недвижимость - это не массовый товар, а на эксклюзив спрос всегда был, есть и будет. Большинство элитных объектов расположено в центре города или недалеко от него. Кроме того, есть предложения на Левобережье, а в последнее время такие объекты появились на улице Транссибирской и в Нефтяниках (новый комплекс рядом с площадью Лицкевича).
Каким будет рынок элитной недвижимости в наступающем году и как поведут себя цены на жилье класса люкс? По мнению экспертов, востребованность таких объектов повысится одновременно с ростом спроса на жилье в целом. Учитывая тот факт, что предложение на рынке весьма ограниченно, высока вероятность подъема цен. И нельзя оставлять без внимания увеличение доступности кредитования. Все это в комплексе повысит платежеспособный спрос и, как следствие, конкуренцию среди покупателей .
Что же касается жилья эконом-класса, то сегодня наиболее востребованы квартиры метражом до 50 кв. м. Что касается однокомнатных квартир, которые всегда были на пике спроса, то сегодня их не просто покупают, а расхватывают, объявления об их продаже даже не успевают дойти до специализированных изданий. Только за месяц цена на однокомнатные выросла в Кировском округе на 16%, в Центральном - на 11%, в Советском - на 7%.
Сегодня востребованы проекты типа «ДжастФитЛайф». Подобные улучшенные «гостинки» были куплены ещё «на фундаменте». Такая печальная тенденция говорит о низких доходах омичей. И когда с гордостью говорят о том, что в Омске самые низкие цены на недвижимость, очень хочется возразить, что в захолустной деревеньке цены ещё ниже, но покупать там жильё никто не стремится. И всё же Омск - крупный промышленный центр, где спрос на недвижимость начал активно расти.
На вторичном рынке соотношение спроса и предложения изменилось незначительно. Объем реального предложения по новостройкам сократился практически в два раза, а спрос, наоборот, повысился почти на 100 % – в первую очередь, за счет уменьшения объемов. Более того, на рынке новостроек изменилась структура самого предложения в разрезе степени готовности жилья: квартир в домах высокой степени готовности стало меньше, а в домах на стадии 50-70%-й готовности, наоборот, – больше. Если говорить о предпочтениях населения, стабильным остается желание относительно стоимости жилья: большинство хотят приобрести однокомнатную квартиру по цене до миллиона рублей. Чуть больше стали покупать 3-комнатные квартиры, ближе к концу года наметился спрос на элитное, загородное жилье и земельные участки. Немного увеличилась и средняя стоимость приобретаемой квартиры – примерно на 5-7%.
Портрет покупателя остается прежним из года в год. Главным образом, это связано с тем, что каждый второй(!) омич не удовлетворен своими жилищными условиями. Недвижимостью интересуется наиболее активная часть населения – работающие граждане. Доля покупок с использованием ипотечных кредитов составила в 2011 году около 60-80%. Средний размер ипотечного кредита – от 700 тыс. до 2 млн. рублей. Сумма первоначального взноса – от 300 до 600 тыс. рублей. Средняя процентная ставка – 11,75-12%. Таким образом, по сравнению с предыдущим годом, размер кредита и первоначальный взнос немного выросли, а процентная ставка, наоборот, снизилась.
Согласно данным Росреестра по Омской области, в 2012 году регистрировалось от 3,2 до 4,5 тысяч сделок с жилой недвижимостью ежемесячно. Около 85% сделок совершалось с использованием ипотеки. Этот год можно смело назвать годом ипотеки. Повышенным спросом в ушедшем году пользовались квартиры эконом-класса, а также одно-, двух- и трехкомнатное жилье улучшенной планировки.
2012 год стал во всех отношениях нестандартным. Изменение политической ситуации в стране, связанное с выборами президента, внесло определенные коррективы в рынок недвижимости. В связи со сменой власти население инвестировало денежные средства в недвижимость, боясь нестабильности рубля. Был создан определенный ажиотаж, увеличился спрос на недвижимость, произошел скачок цен, объекты недвижимости были востребованы даже в межсезонье в зимний период.
Рынок омской недвижимости в 2012 году был самым активным в последнюю «пятилетку», по мнению экспертов. Стабилизация доходов населения, снижение ипотечных ставок, лояльные требования к заемщикам, реализация государственных программ по улучшению жилищных условий граждан: государственные жилищные сертификаты, использование средств материнского (семейного) капитала, субсидирование молодых семей, оказали существенное влияние на увеличение количества сделок на рынке недвижимости. Можно сказать, что по сравнению с прошлым годом продажи выросли на 40%.
Активно строящееся жилье, максимальная концентрация торговых комплексов и досуговых учреждений — вот что нравится омичам. Наиболее привлекательными для жителей Омска являются:
1) центр города, а именно район улиц Масленникова, Маяковского, Иртышская Набережная;
2) 11 и 12 микрорайоны на Левобережье;
3) район улиц Труда, Котельникова, Стальского в Ленинском округе.
Горожане отдают предпочтение жилью в этих районах из-за развитой инфраструктуры, расположения вблизи центральных магистралей, большого количества торговых центров и развлекательных заведений. Помимо вышеуказанных благ здесь достаточно большое количество медицинских учреждений и школ, а также дошкольных учреждений.
Старая Московка и Старый Кировск являются наименее комфортабельными по мнению людей: удаленность от центра, ограниченность маршрутов общественного транспорта делают их непривлекательными для жизни. Правда, для среди горожан всегда есть те, кто, напротив, отдает предпочтение отдаленным от центра города спальным районам. В них нет заводов и фабрик. Обычно именно в спальных районах больше растительности, оборудованы детские площадки. Плюсом становится и отдаленность от магистралей: это более безопасно и к тому же нет выхлопов от автомобилей.
Как правило, предложений по продаже жилья в популярных комфортабельных районах немного, а спрос велик.
Основные макроэкономические показатели строительной деятельности  Здесь представлены основные макроэкономические показатели строительной деятельности. Как мы видим, показатель «ввод в действие жилых домов» за последние 4-5 лет достаточно снизился. Самые неудачные года для Омской области, это 2009 и 2010 гг., в 2011 г. ситуация немного меняется, но тем не менее по сравнению с докризисным периодом, показатель достаточно низкий. В тоже время, процент индивидуальных застройщиков постепенно растет, и уже в 2011 г., составляет 52,9% от общего показателя.
Ввод в действие жилых домов
 Ввод в действие зданий жилого назначения по формам собственности всеми категориями застройщиков
 Число построенных квартир и их средний размер
Количество построенных квартир в Омской области по сравнению с докризисным периодом упало на 26% (на конец 2011 г.). Большей популярностью в строительстве пользуются 3-х комнатные квартиры, на втором месте 1-комнатные и 3-е место занимает 2-х комнатные. Стоит отметить, что 2-х комнатные квартиры, пользовались меньшей популярностью, их доля составляла 24.8% от общего количества построенных квартир, тогда как уже с 2011 г. их доля составляет 28,6%.
 Средняя стоимость введенного 1 квадратного метра общей площади жилых домов в рублях
 Ввод в действие жилых домов по административным округам г. Омска
На конец 2011 г. в г. Омске было введено в действие 391057 кв.м. общей площади. Из них наибольшее количество приходится на Советский округ (38,6%), на втором месте Центральный округ г. Омска (26%). Аутсайдером по введенным домам является Ленинский округ, его доля составляет 7,2%.
 Построено квартир по административным округам Омска
Исходя из количества введенных домов, мы видим, что и квартир в Советском округе соответственно построено больше. Из 5714 квартир по г. Омску 2315 квартир принадлежит Советскому округу. В Ленинском округе построено всего лишь 363 квартиры, что составляет 6,3% от общей количества.
 Число строительных организаций по формам собственности
Что касается частных строительных организаций, то как мы видим, в 2012г. происходит значительный рост (на 178 компаний). А вот количество государственных строительных организаций, по сравнению с 2011 г сократилось на 35,7%.
 Расходы жителей г. Омска на недвижимость По официальным данным, представленным Омскстатом, на одного жителя Омской области приходится 22,8 кв.м. (по состоянию на начало 2012 г.). Количество семей, нуждающихся в жилых помещениях, выросло по сравнению с 2010 г. на 2 тыс. семей.
Если в 2010 г. мы наблюдаем убыль населения на 1301 чел., то уже в 2011 г, происходит незначительный прирост на 46 чел. Улучшение демографической ситуации отчасти объясняет незначительный рост строительства в Омской области и увеличение количества нуждающихся в жилых помещениях.
На начало 2012 г., жителями Омской области на покупку недвижимости потрачено 9212,8 миллионов рублей, что на 36% больше по сравнению с предыдущим годом. Исходя из денежных доходов и расходов населения на начало 2012 г., на покупку недвижимости потрачено 2,2%, что на 0,6% больше предыдущего года. Но, мы видим на рис.19, что задолженности омичей по кредитам (возможно «львиную доля» занимает ипотечные кредиты), выросли с -0,8% до -4,3%.
Мы наблюдаем положительную динамику в сфере строительства, так по сравнению с 2010 г., на начало 2012 г. происходит увеличение числа жилых зданий и квартир (на 1,1 и 6,6 тыс. единиц соответственно). На одного жителя городской местности в среднем приходится 22,8 кв. м., а на одного жителя сельской местности на начало 2012 г. приходится 23,4 кв.м., происходит незначительный рост.
На начало 2011 г., Омская область занимает одну из лидирующих позиций по приходящимся в среднем на одного жителя кв. м. Так лидирует: Омская область (22,5 кв.м), Красноярский край (22,5 кв.м.), Кемеровская область ( 22 кв.м.), Алтайский край (21,8 кв.м) и Томская область (21,4 кв.м.).
Что касается средних цен по СФО, то в Омской области стоимость квадратного метра одна из самых дешевых (по официальным данным). По материалам исследования "ОМЦ "Интервью", 2014 год
Рейтинг статьи:
|
||||||||
Наши
клиенты
|
|
ЦИФРА ДНЯ
МОНИТОРИНГ
МЫ ВКОНТАКТЕ
КРАСИВЫЙ ОМСК
Названа в честь подполковника Ивана Дмитриевича Бухгольца, заложившего в 1716 г. на этом месте первый острог. Шар в центре площади символизирует...
Театр хранит в себе богатую историю. В мае 1874 г. по проекту Эзета было выстроено первое деревянное здание театра, в котором начала работу первая...
Расположен в центре Омска на Соборной площади. Был возведен в 1891-1898 годах, за основу взят проект храма Спаса на крови в Санкт-Петербурге. При...
Окунёвское святилище, которое находится в Муромцевском районе Омской области, включено Ватиканом в число святых мест мирового значения. Самое...
Статуя посвящена жене губернатора Густава фон Гасфордта Люба. Она умерла в середине XIX века вскоре после замужества....
Своеобразный символ омичей, которые по-свойски называют его "Степанычем". В Омске, любимый всеми сантехник, появился в 1998 г. к празднованию Дня...
Были построены в 1792 году на северной крепостной линии. Ворота вели в Степной бастион Омской крепости, где размещался каторжный острог. Ежедневно...
Поражающий своими размерами. С начала хоккейного сезона 2007 года здесь проводит домашние матчи хоккейная команда «Авангард». Дворец может принять...
Омский государственный музыкальный театр ведет свою историю с 1947 года. В настоящее время Омский государственный музыкальный театр – один из...
Один из старейших детских театров России, ведущий свою историю с апреля 1936 года....
|
|||||||||||||||||||||||||||
